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不良资产的投资

作者: admin 来源: 未知 2018-04-22 19:08

 标的物的估值

 
我们作为专业的投资机构,对标的物的价值是有精准判断的,在投资领域,不同的行业用的估值方式是不一样的。
 
1、比如对银行、保险公司等金融机构以及对资产进行估值?#20445;?#19968;般用PB的估值方法,就是市净率或者叫净资产的估?#30340;?#24335;,总资产减掉总负债就是净资产。
 
2、对于大家熟悉的房地产项目,对资产的估值也是有几种不同的办法。持有型物业、散售型物业的估值方法就不一样。1.散售型物业是相对容易估值的,比如周边开发商拍地的价格、周边市场的房价(市场比较法)、成本法(土地+建安成本)都是常用的估值方法。2.持有型物业,持有型物业的估值核心逻辑在于它的租金和现金流,根据物?#30340;?#20135;生的现金流和净租金收入来对物业进行估值,同样的现金流和租金收入的物业,在不同的市场环境中,估值会不一样(包括资金充裕性、市场供应、投资人预期等因素都会影响估值),流动性宽裕、资金越多时估值越高。比如早些年前我们在上海做大宗交易买的写字楼,毛租金回报率能达到10%,净租金回报率在7-8%,就是说一个价值10亿的写字楼每年能收到1亿的毛租金,扣掉6%的增值税、12%的房产税、以及运营成本,业主每年能收到7500万净租金。10亿估值的写字楼一年能收7500万的净租金,这个净租金回报率是7.5%。但目前的市场在一线城市核心区净租金回报率能到4%已经很好了,就是说10亿的写字楼扣除各种税费和运营成本一年能收到4000万的净租金已经很好了。这就是大家说的“资产荒”,市场上资金太多,好的物业少。
 
前面说的是评估资产的总价值,评估净资产的话还要扣除负债和各种应付账款。如果要评估清算价值的话,还要扣除各种应缴税费和交易税费,比如土增税、增值税、企业所得税、股权转让溢价税、个人所得等主要税率。
 
3、对于非物权类的股权类的投资,比如上市公司及有一定利润规模的公司,那就按PE来估值,这个E就是净利润的意思,按净利润的多少倍来做一个估值。但E净利润是动态发展的,按现状的E估值还是按未来的E估值。打个比方,在AI领域比较火的股?#20445;?#28023;康威视,今年的利润是60亿每年,按50倍PE估?#30340;?#23601;是3000亿,如果我们预计海康威视未来的业绩增长很厉害,加入两年后利润在100亿每年,则同样的PE倍数,那时候的估值就是5000亿。所以对于股权投资,需要分析和预测这公司的未来的业绩增长曲线是怎样的?对这个行业、这个公司、这个公司的管理层是否看好和有?#21028;模?/div>
 
4、对于比较早期的公司,比如创业型的公司,它没有利润,每年都是亏的。则行业里会按PS(按销售额来估值)来估的,就是它的销售额,用一个倍数乘以它的销售额来估值,有利润的东西让他它净利润。比如之前的京东、滴滴打车等之前一直处于亏损状态。
 
5、对于更早期的公司,比如互联网公司,?#30340;?#36824;有一种估?#30340;?#24335;叫PU,就是按用户的数量来估值。有些已经成型的互联网公司?#19981;?#35797;用这种估?#30340;?#24335;。比如像摩拜单车,创业初期没有销售额、一直处于扩张和亏损状态,就按用户的数量来估值,一个用户估1元还是10元?腾讯比如有10亿用户,一个用户估值1元就能估10亿,就是看在每个用户身上能挖掘多少的潜在赚钱机会?
 
6、对于业务板块多元化和资产多元化的公司,就需要综合运用上述各种评估方法。比如乐视,在?#26412;?#26377;土地和写字楼,有乐视电视、乐视体育、有乐视汽车、有易道用车的股份。那么对乐视的估值就需要运用上述大部分估?#30340;?#24335;,土地和写字楼用资产估?#30340;?#24335;,乐视电视用PE估?#30340;?#24335;,易道用PU或者PS的估?#30340;?#24335;等。
 
不良资产投资逻辑
 
我在做不良资产投资的时候,如果我觉得收购的标的物处于价值低洼期的时候,我思考的逻辑有2个,第一,我能持有多长时间?#24247;?#20108;,收购的不良资产肯定有很多瑕疵?#22836;?#38505;,我们需要判断这里面所有的瑕疵?#22836;?#38505;你能不能解决?
 
考虑时间因素,是因为假设有个标的物,我觉得未来三年能翻一倍,但是在未来一年可能还会跌20%,那你就要看你的投资期限够不够长,如果你投资期限够长,就能等到三年后“收果子”的那一天;但如我你的资金不是长线、投资一年就要退出的话,那你就别投这个标的,因为你等不到赚钱的那一天。关注瑕疵与风险是因为不管是法律的问题、债权债务的问题、价值修复的问题、资产盘整的问题还是公司管理重组的问题,你有没有能力与专业去解决这些问题?如果你有,你就敢去做,如果没有,就不要做,需要判断的是自己的公司和团队是否具备能力去烫平所有的问题。
 
全球不良资产做的最成功的公司,阿波罗资产管理公司就很擅长解决各种债务问题、重组问题,所以最近阿波罗募了一个新的基金,单只基金的规模视235亿美元,折合成人民币大概1500亿,这单只基金的规模相当于中国最大的私募基金——鼎晖的整个盘子的规模。为什么全球投资人对它这么认可,因为它过去30年?#20013;?#23454;现的回报率一直都在年化28%左右,这个在不同的经济周期里(包括金融危机期间)能达到这么高的平均回报率是非常难的,全球很少的基金能达到,所以投资人非常认可。阿波罗的核心投资逻辑就是买的便宜,虽然有风险,但是阿波罗团队有能力和技术去解决和处理这些风险,便宜的东西肯定有麻?#24120;?#20320;就要看能不能处理这些麻烦的?#34385;椋?#20174;而让标的物的价格回归正常的价值。

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